Daugumoje demokratinių sistemų valdo dauguma, tačiau kalbant apie Teksaso zonavimo įstatymą, nekilnojamojo turto savininkai turi galingą būdą padėti pirštus ant skalės.
Jis dažnai vadinamas „galiojančiu peticijos įstatymu“, todėl praėjusį mėnesį daugumai San Antonijaus miesto tarybos narių balsavus už įperkamo būsto projektą, žinomą kaip Vista Park, (7–4), vistiek nepavyko.
Valstybės statutas Norint patvirtinti nuosavybės zonų pakeitimą, kai daugiau nei 20 % gretimo turto nuosavybės savininkai nepritaria zonų pakeitimui, reikalinga didesnė daugumos arba trijų ketvirtadalių balsų, o vietos miesto tarybos atveju – devynių balsų. Nesvarbu, kiek nuosavybės savininkų yra 200 pėdų atstumu, galioja taisyklė.
Taisyklė nebuvo sukurta siekiant blokuoti įperkamą būstą, sakė tarybos narys Marcas Whyte’as (D10), kuris balsavo prieš projektą, kuris būtų įgyvendintas jo rajone. „Taisyklė skirta suteikti papildomo svorio nekilnojamojo turto savininkams, kuriuos labiausiai paveiks zonavimo pasikeitimas.
„…Jūs turite žmonių, kurie perka tam tikrus žemės sklypus pagal tai, kas ten yra ir kas gali būti aplink juos“, – pridūrė jis. „Nemanau, kad tai nesąžininga“.
Teisės aktai kad būtų reformuotas šis zonavimo įstatymas, kurio autorius buvo valstybės atstovas Carlas Shermanas vyresnysis (D-Desoto), mirė komitete per paskutinę teisėkūros sesiją. Siūlomas įstatymo projektas būtų padidinęs peticijų ribą iki 50 proc. Bent vienas kitas Teksaso įstatymų leidėjas gali bandyti dar kartą per kitą sesiją, tačiau vis dar neaišku, kaip atrodys šios pastangos.
„Mes tai svarstome“, – sakė valstijos atstovas Diego Bernalis (D-San Antonio), atsisakęs daugiau komentuoti.
Būsto stabilumo ir prieinamumo gyventojams skatinimas yra vienas iš svarbiausių San Antonijaus projekto prioritetų 89-oji valstybės teisėkūros programa — iš esmės savivaldybės politikos krypčių sąrašas darys lobizmą už arba prieš sostinėje.
Kita teisėkūros sesija prasidės sausio mėnesį.
„Aš tikrai palaikyčiau didžiosios daugumos taisyklės panaikinimą“, – sakė meras Ronas Nirenbergas. „Kaip tai buvo taikoma, (tai) yra išskirtinio žemės naudojimo ir perdarymo eros artefaktas. … Didesnės daugumos slenksčio nustatymas, kad kai kuriems bendruomenės nariams būtų suteiktas per didelis balsas, siekiant atskirti žmones, mano nuomone, yra antidemokratiška.
Pagal galiojantį peticijų įstatymą dabartinių nekilnojamojo turto savininkų balsai turi didesnį prioritetą nei galimi įperkamo būsto nuomininkai ar naudos gavėjai. O didžiosios daugumos balsavimas atima dalį tarybos nariams suteiktos pagarbos ir galios, sakė jis.
„Galų gale, išrinkti pareigūnai turi priimti sprendimą ir jų darbas yra atstovauti visai bendruomenei“, – sakė Nirenbergas.
Štai kodėl daugumos reikalavimas yra retas.
Vieninteliai kiti veiksmai, kuriems San Antonijuje reikalingas didesnės daugumos balsas, pagal miesto kodeksą, yra priskirti turtą istoriniu atsižvelgiant į turto savininko pageidavimus, suteikti a ženklų dispersija arba paskirti miesto vadovą. Tačiau pastarųjų didžiosios daugumos slenkstis yra mažiausiai 67%, o ne trys ketvirtadaliai.
Pavyzdžiai visoje valstijoje rodo, kad galiojantis peticijų įstatymas trukdė keliems įperkamo būsto projektams, nuo a Vienvietis butas su garažudaugiabučiams projektams, tokiems kaip Vista Park ir arų vienos šeimos namų.
Priklausomai nuo to, kiek nuosavybės savininkų pateikia prašymą pakeisti plotą, jį gali blokuoti ir blokavo vienas savininkas, sakė Emily Brizzolara-Dove, dvišalės viešosios politikos ekspertų grupės „Texas 2036“ patarėja politikos klausimais.
Brizzolara-Dove rengia politikos rekomendacijas, susijusias su galiojančiu peticijų įstatymu. Kaip ir galiojanti peticijų reforma, nemažai priemonių, susijusių su būsto gamyba ir įperkamumu, praėjusioje sesijoje sulaukė abiejų partijų paramos, tačiau nepateko į komitetą.
„Aš šaukiu šiuo klausimu nuo stogų, kai turiu teisėkūros posėdį“, – sakė ji. „Tikiuosi, kad… šioje sesijoje bus padarytas dar vienas įtrūkimas ir kad procesas vyks toliau.
Importuotas iš Niujorko
Galiojantis peticijos statutas kyla iš pirmojo išsamaus miesto zonavimo kodekso, priimto 1916 m. Niujorke. The Zonavimo rezoliucija buvo priimtas kaip būdas Fifth Avenue prekeiviams apsaugoti žydų gyvenamuosius namus, drabužių fabrikus ir neturtingus darbininkus savo apylinkėse, sakė Salimas Furthas, vyresnysis mokslinis bendradarbis ir Urbanity Project direktorius. George’o Masono universiteto Mercatus centras.
Tam nutarimui reikėjo vienbalsio valdymo organo palaikymo, jei gretimų žemės savininkų prieštaravo 20 proc.
„Jie nenorėjo, kad žydų imigrantų siuvėjai atbaidytų jų klientus“, – sakė Furthas. Kai kurie Niujorko nekilnojamojo turto savininkai „nervino“ dėl to, ką darys jų kaimyniniai nekilnojamojo turto savininkai.
Jis sakė, kad 20% taisyklė buvo įtraukta siekiant numalšinti šias problemas. „Nesijaudinkite, jūs galėsite protestuoti ir net nedidelis skaičius žmonių galės protestuoti ir pasakyti, kad nenorime pakeisti zonų.
Tada ši koncepcija buvo priimta kaip dalis federalinio XX a. 20-ojo dešimtmečio zonavimo politikos vadovo valstijoms, vadinamu Standartiniu valstijos zonavimo įgalinimo aktu.
Nurodytas tikslas buvo subalansuoti asmenų nuosavybės teises su valdžios poreikiu apriboti pastatų aukštį ir naudojimą „siekiant skatinti sveikatą, saugą, moralę ar bendrą bendruomenės gerovę“. akte teigiama.
Teksasas priėmė savo įstatymo versiją 1927 m. taikoma 20 % taisyklė nuosavybės savininkams 200 pėdų atstumu nuo atitinkamos žemės ir tam reikia trijų ketvirtadalių balsų daugumos.
„Nematomas“ poveikis
Mažiausiai 20 valstijų knygose yra tam tikros formos galiojantis peticijos procesas. Viskonsinas ir Pietų Karolina per pastarąjį dešimtmetį panaikino savo įstatymus, sakė Furthas, vienas iš nedaugelio tyrėjų, kurie išnagrinėjo šiuos įstatymus visoje šalyje.
Didesnės daugumos taisyklė taip pat buvo naudojama komerciniams projektams blokuoti, tačiau Furth tyrimai keliolikoje įvairaus dydžio Teksaso miestų (neįskaitant San Antonijaus) 2021–2022 m. pastebėta, kad jis dažniau naudojamas prieš daugiabučius būstus ir „Ostinas yra tinkama peticijos vieta“.
Nors ji nebuvo surinkta laiku, kad būtų galima paskelbti politikos santraukoje: „Dažniausiai nematomas: galiojančių peticijų kaina Teksase“, bendraautorių Furth ir C. Whit Ewens, Ewens galiausiai sugebėjo gauti duomenis iš San Antonijaus apie tinkamą peticijos naudojimą: 0 2021 m. ir du 2022 m.
Tačiau šie duomenys neparodo „nematomo“ poveikio, kurį daro įstatymas, iš anksto sustabdęs galimą plėtrą, ypač įperkamą būstą, sakė Furthas ir Ewensas.
„Tai gali būti tikrai didelis poveikis, nors tikrasis incidentų lygis atrodo žemas“, – sakė Ewensas.
Taip yra todėl, kad jei yra opozicijos dvelksmas, „žmonės tiesiog nekelia (pirmyn) projektų“, – sakė Furthas. „Kūrėjai nesiekia skirti daug laiko ir pinigų tam, kas bus „ne“.
„Visa Park“ atveju „OCI Development“ ir jos partneriai žinojo, kad kaimynystės opozicija gali priversti balsuoti didžiąją daugumą, tačiau „mes neatsižvelgiame į 20 % įstatymą renkantis vietą nė vienai iš mūsų bendruomenių“, – sakė viena iš įkūrėjų Olivia Travieso. .
„Mes sutelkiame dėmesį į svetainės stiprumą būsimiems gyventojams, žemės naudojimo principus“ ir Teksaso būsto mokesčio kreditų skyrimo procesassakė Travieso. „Vista Park“ būtų buvęs pirmasis subsidijuojamas įperkamo būsto kompleksas, siūlantis nemokamas išankstines K paslaugas San Antonijuje.
„Visada tikimės, kad pokalbių su bendruomene metu apylinkių gyventojai vieną iš mūsų projektų pamatys kaip privalumą savo kaimynystėje, gerinančią gyvenimo kokybę“, – sakė ji.
Šį kartą to nepakako. Whyte’as ir kaimynai tvirtino, kad projektas buvo per aukštas ir pritrauktų į vietovę per daug žmonių, todėl eismas bus įtemptas. Jie ir dar trys tarybos nariai tvirtino, kad tai nėra „ne mano kieme“ (NIMBY) problema dėl tankumo ar įperkamumo.
„Apgailėtina, kad net kai kūrėjas, Teksaso valstija, miesto darbuotojai, planavimo komisija ir zonavimo komisija gali nuspręsti, kad vieta būtų tinkama daugiabučių namų statybai, dabartinis įstatymas leidžia mažą gyventojų, esančių rajone, priverstų priimti didžiąją daugumos tarybą“, – sakė Travieso. „Tai suteikia nepaprastai daug galios santykinai nedaugelio žmonių rankose ir gali neleisti geram vystymuisi judėti į priekį.
2020 m. „Austin Habitat for Humanity“ bandė bendradarbiauti su kūrėju, kad pastatytų 33 vienos šeimos namus, iš kurių 17 skirta mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms, sklype Montopolio kaimynystėje Pietryčių Ostine.
Detractors apkaltino Habitat daugybe nepagrįstų sąmokslų, sakė Gregas Andersonas, Ostino ne pelno organizacijos bendruomenės reikalų direktorius.
„Iš karto atsirado NIMBY ir grupės, turinčios dezinformaciją, ir jos pasakė: „Jie tikrai nebus įperkami“. Kurie, žinoma, pagal įstatymą turėjo būti įperkami“, – sakė Andersonas. „Tai NIMBY’ai, kurie apsimeta, kad yra už būstą. Tai yra žaidimas… ką galime padaryti, kad sustabdytume būstą, o apsimetame, kad mums rūpi būstas.
Kaimynystės grupės taip pat tvirtino jis išstumtų kitus gyventojus, gentrifikuodamas teritoriją. Jam pritarė septyni iš 11 tarybos narių. Dėl galiojančio peticijų įstatymo zonavimo pakeitimui reikėjo devynių. Galų gale, kūrėjas savo prašymą atsiėmė.
„Kūrėjas ką tik nusilenkė“, – sakė Andersonas. „Jie sako: „Gerai, mes tiesiog nieko nedarysime“. Ta aikštelė šiandien stovi (neužstatyta)“.
„Ne visiškas pataisymas“
Idealiu atveju galiojantis peticijų įstatymas ir jo sukeltas daugumos balsavimas būtų tiesiog išbraukti iš valstijos statuto, siekiant paskatinti daugiau būsto plėtros, sakė Furthas, tačiau yra keliais būdais ją būtų galima bent reformuoti.
Įstatymas galėtų padidinti nekilnojamojo turto savininkų, reikalingų balsuoti už didžiąją daugumą, procentą, trijų ketvirtadalių didžioji dauguma galėtų būti sumažinta iki trijų penktadalių arba gretimos nuosavybės savininkų riba galėtų būti išplėsta įtraukiant daugiau nuosavybės savininkų, kad būtų sumažinta kelių galia. Furth pasakė.
Tačiau šios parinktys „nėra visiškas pataisymas ir vėlgi, aš norėčiau tiesiog atsikratyti (viso) dalyko“, – sakė jis.
Statuto pakeitimas, siekiant užtikrinti, kad kaimynystės balsai būtų girdimi, gali būti ištaisymo dalis, sakė Ewenas, buvęs Ostino planavimo komisaras, priklausantis advokatų grupės valdybai. Teksasiečiai būstui.
Tačiau šiuo metu nėra patikrinimų ir pusiausvyros ar apeliacinio skundo mechanizmo ir „tai tik galia, suteikiama neigiamam“, – pažymėjo jis, nes nėra nieko, ką galėtų suaktyvinti dauguma pritariančių.
Be to, susirūpinimą kelia tai, kad neseniai priimtas teismo sprendimas dėl pranešimų apie zonų keitimą gali turėti plataus masto padarinių, miestams bandant pašalinti būsto plėtros kliūtis.
Galiojantis peticijų įstatymas yra susijęs su ieškiniu, kuriuo buvo užginčytas Ostino miestas visapusiška zonavimo iniciatyva, pastangos paskatinti daugiau būsto plėtros. Apygardos teismo teisėjas byloje Acuña prieš Ostino miestą nusprendė, kad miestas pažeidė pranešimo taisykles, kai nepranešė kiekvienam nekilnojamojo turto savininkui, kad svarstomas jų nuosavybės perskirstymas, ir pažeidžia jų teisę pateikti peticiją.
„Dabar, po Akunos, Ostinas turi išsiųsti pusės milijono dolerių vertės atvirukus
daryti bet ką (visame mieste)“, – sakė Furthas. Ir jei kas nors teigia, kad negavo pranešimo, „galite būti paduotas į teismą“.
Jis sakė, kad tai dar vienas pataisymas, kurį įstatymų leidėjas turėtų įtraukti į savo sąrašą pakeisdamas jį arba nustatydamas pagrįstesnius miesto pranešimo parametrus, nes Acuña sprendimas padarė iš esmės neįmanomas veiksmingai įgyvendinti miesto masto pakeitimus.
Kaip ir galiojanti peticijos taisyklė, Acuña sprendimas išbalansuoja dabartinių nekilnojamojo turto savininkų ir būsimų gyventojų galią ir poveikį.
„Asmuo (kuris) nori gyventi tame apartamentų komplekse yra šeima su dviem vaikais, kuri nori pasinaudoti ta ikimokyklinio ugdymo įstaiga“, – sakė Ewenas. „Jie yra tie, kuriuos tai galiausiai paveiks vidutinės trukmės ir ilgalaikėje perspektyvoje.
