Po keturių tarybos narių numuštas prieštaringas nebrangus daugiabučio būsto projektas Praėjusį mėnesį San Antonijaus North Side mieste kitų regiono projektų vystytojai atkreipė dėmesį į 20 mln. USD mažas pajamas gaunančių būsto mokesčių kreditų.
Kai kurie išrinkti pareigūnai ir kūrėjai nerimavo, kad konkurencingi ir labai pelningi mokesčių kreditai, susiję su dabar nebeegzistuojančiu projektu, bus perskirstyti už Beksaro apygardos ribų, tačiau kol bus patvirtinta valstybinė agentūra, tai gali būti ne taip.
„Mes einame toliau“, – sakė „Sonoma Housing Advisors“ plėtros konsultantas Wallace’as Lee Reedas V.
Reed bendradarbiauja su Rise Residential, Dalase įsikūrusiu vystytoju, kuris neseniai atnaujino savo planus pastatyti 88 butų daugiabučių kompleksą mažesnes pajamas gaunantiems senjorams San Antonijaus tolimoje šiaurės vakarų pusėje prie Kulebra kelio 6 rajone.
Šiuo metu suplanuotai plėtrai reikės mokesčių kredito, žinomo kaip Konkurencingas 9% būsto mokesčio kreditas kad būtų pastatytas.
Jei „Culebra Apartments“ bus suteiktas mokesčių kreditas, tie kreditai iš tikrųjų liks San Antonijuje ir tai bus pateisinimas Tarybos nariui Marcui Whyte’ui (D10), kuris balsavo prieš pradinį mokesčių kreditų projektą „Vista Park“, planuojamą jo rajone.
Kūrėjo mokesčių kredito paraiška „Culebra Apartments“ buvo išbraukta iš laukiančiųjų sąrašo ir šiuo metu „griežtai“ ją peržiūri Teksaso būsto ir bendruomenės reikalų departamentas (TDHCA). Pareigūnai patvirtino, kad projektas iš tikrųjų yra kitas eilėje.
„Tai vienintelė tinkama programa, likusi (San Antonijaus) subregione“, – sakė Cody Campbell, TDHCA kelių šeimų programų direktorius. Agentūros pastatų planų ir finansavimo peržiūra gali užtrukti dar kelias savaites, tačiau Campbell tikisi, kad žinos, ar mokesčių kreditai bus skirti Culebrai iki lapkričio vidurio, galbūt šį mėnesį.
Jei projektas „Culebra“ nebus suteiktas, mokesčių kreditai būtų paimti į valstybės masto paskirstymą kartu su kitais pertekliniais mokesčių kreditais ir vėliau šiais metais perskirstyti „labiausiai neaptarnaujamiems valstijos regionams“, sakė Campbellas, kuris gali būti ne San Antonijus.
Reedas sakė, kad nepaisant reikšmingų problemų, Culebra yra „pasitikėta, kad jai būtų suteiktas“ mokesčių kreditas. Tuo tarpu jis ir „Rise Residential“ stengiasi išspręsti klausimus, kuriuos agentūra turi dėl jos taikymo.
„Jie turi čiulbėti – o tai gerai“, – sakė jis. „Norite, kad jie peržiūrėtų paraišką, ir jums patinka, kad jie užduotų paaiškinamuosius klausimus, nes tai reiškia, kad jie vykdo susitarimą.
„Rise Residential“ šiais metais pateikė dvi skirtingas paraiškas 9% mokesčių kreditams gauti. „Culebra Apartments“ ir „Mission Road Apartments“ – kitas vyresnio amžiaus projektas nepateko į laukiančiųjų sąrašą nors ją palaikė viena iš dviejų pietinės pusės kaimynystės grupių. „Culebra“ projektas būtų pirmasis „Rise Residential“ San Antonijuje.
Kaip ir „Vista Park“, „Culebra“ apartamentams taip pat reikės pakeisti zoną ir dar šiais metais miesto tarybos balsuoti.
20 milijonų dolerių lošimas
Vista Park – viešojo ir privataus sektorių partnerystė tarp OCI Development, San Antonio Housing Trust, vietos Essence Preparatory Public Schools ir Floridoje įsikūrusių Atlanto Ramiojo vandenyno bendrovių – būtų buvęs pirmasis subsidijuojamas būsto kompleksas San Antonijuje, siūlantis nemokamą, vietoje. išankstinis K gyventojams.
Nors rugsėjo 19 d. balsavo 7:4 už zonavimo pakeitimą iš komercinio į gyvenamąjį, pakeitimas reikalingas daugumos balsavimas dėl gretimo nekilnojamojo turto savininkų pasipriešinimo.
Be būtino zonavimo pakeitimo, o tai buvo labai svarbu perkant laisvą nekilnojamąjį turtą, Vista Park praleido terminą apsaugoti turtą, kad gautų mokesčių kreditus.
Rėmėjai teigė, kad projektas bus tęsiamas miesto tikslus, susijusius su būsto įperkamumu kaip maždaug 1 iš 4 nuomininkų mieste yra brangūs, kai kalbama apie nuomą. Whyte’as ir kiti teigė nepritariantys šiam projektui, nes ta miesto dalis jau per daug perpildyta ir perpildyta, o trijų aukštų pastatai iškils virš gretimų vienos šeimos namų.
Meras Ronas Nirenbergas ir kiti pasisakę perspėjo, kad balsavimas prieš kritinį zonų pakeitimą reikš, kad mokesčių kreditai gali būti skirti kitur.
„Šiam projektui buvo skirta 20 milijonų JAV dolerių su nulinėmis garantijomis, kad jei ši priemonė šiandien nepasiseks, mes turėsime galimybę panaudoti tuos 20 milijonų dolerių (San Antonijuje)“, – prieš balsavimą sakė Nirenbergas. „Daugiau nei tikėtina, kad, remiantis visomis pateiktomis paraiškomis, jis išvyktų iš San Antonijaus.
„Na, tai netiesa“, – šią savaitę „San Antonio Report“ sakė Whyte’as. „Jei tai būtų tiesa, nesu tikras, kaip būčiau su tuo susitvarkęs“.
Whyte’as bendravo su Reedu prieš balsavimą – jo nurodytame pranešime laišką, kurį pamatė tarp Campbell ir Reed – ir žinojo, kad yra bent vienas kitas projektas, kuris galėtų išlaikyti mokesčių kreditus San Antonijuje.
„Man patiko („Vista Park“), – sakė jis. „Tai buvo geras, jei ne puikus projektas. Problema ta, kad konkretus žemės plotas, kurį jie pasirinko, buvo labai, labai (siauras).
The „Culebra“ projektas vis dar negarantuojamas, kad gaus kreditus, šią savaitę sakė Nirenbergas. „Faktas, kad Culebra projektą peržiūri TDHCA dėl galimo apdovanojimo, nepanaikina praėjusį (mėnesį) paskelbto itin blogo sprendimo.
Nirenbergas palaiko projektą „Culebra“ ir tikisi, kad jis gaus apdovanojimą, tačiau „jei būtume tinkamai paraginę zonuoti, dabar turėtume tobulą projektą“.
Whyte atmeta kai kurių jo kolegų siūlymą, kad jis laikosi ne mano kieme (NIMBY) požiūrio, kurį miesto apylinkėse dažnai imasi prieš subsidijuojamą būstą.
„Tai neturėjo nieko bendra (su), ar tai buvo įperkamas projektas, ar rinkos kainos projektas“, – sakė jis. „Kai statote daugiabučių kompleksus, turite įsitikinti, kad jie nėra toje vietoje, kuri gali neigiamai paveikti mūsų kaimynus.
Jis sveikintų panašų projektą savo rajone tinkamoje vietoje, sakė Whyte’as, siūlydamas Rolling Oaks rajonas kaip galimybę.
„Panašu į daužymą galva į sieną“
Tarybos narė Melissa Cabello Havrda (D6), kuri taip pat balsavo prieš Vista Park, sakė, kad ji sveikina Culebra apartamentus savo rajone.
Tačiau jei gretimuose vienos šeimos kvartaluose to nėra, tai būtų kita istorija, sakė Cabello Havrda. Ji balsavo prieš Vista Park perskirstymą, nes paprastai palaiko kaimynų nuomonę.
„Pasirinkimą padariau remdamasis nuolatiniais balsavimo už rajoną rekordais, todėl taip sunkiai dirbu, kad apylinkės būtų įtrauktos“, – sakė Cabello Havrda, svarstantis kandidatuoti į mero postą.
„Mes nejudame į priekį mano rajono zonavimo bylose, kol visi nesiskaito bent su ta pačia knyga“, – pridūrė ji. „Ne visi visada dėl visko susitars, bet (mes) darome tai, ką galime, kad kaimynai būtų laimingi… ir, žinoma, padėtume kūrėjui gauti tai, ko jie nori“.
Creekside kaimynystės asociacijos prezidentė Annette Perez sakė, kad kaimynystė palankiai vertina buto projektą.
Šiuo metu nevaisinga nuosavybė prie Kulebros upelio pritraukia grupes žmonių, važinėjančių ant purvo dviračių, kurie, darydami spurgas, kaupia nešvarumus, sakė Perez, 27 metus gyvenusi savo namuose kitoje Kulebra gatvėje nuo potencialios statybvietės. „Jie visada ten laksto ir daro nelegalius dalykus. Ir, žinoma, kol iškviečiate policiją, jos nebėra.
Vyresnė pora kaimynystėje net svarstė galimybę įsikelti, jei jis bus pastatytas, – sakė ji.
Visiems 88 Culebros vienetams pajamos būtų ribojamos vidutiniškai 57% regiono vidutinių pajamų (maždaug 37 000 USD asmeniui) arba mažiau. Nuomininkai būtų 55 metų ar vyresni.
Projektas yra už netoliese esančios Didžiosios šiaurės vakarų bendruomenės tobulinimo asociacijos ribų, todėl grupė oficialiai jo nepalaiko ir neprieštarauja, sakė asociacijos valdybos pirmininkas Brianas Stivesas.
„Kažkas ten bus pastatyta“, – sakė Stivesas. „Greitai turėčiau vyresnio amžiaus butus, o ne kitą prekybos centrą ar lombardą.
Reedas sakė, kad anksčiau šiais metais susisiekė su Kulebra kaimynais ir pateikė informaciją apie projektą, o „Rise Residential“ laukė, kol sužinos, ar jai bus suteikta mokesčių lengvata. Kai šią vasarą jis buvo įtrauktas į laukiančiųjų sąrašą, darbas buvo pristabdytas.
„Mes padarėme didelę kaimynystę ir bendra tema buvo „ar galite pastatyti daugiau padalinių ir ar galite juos pastatyti greičiau?””, – sakė Reedas. „Susitikome su visais, kurie turėjo klausimų arba jei mūsų tarybos narė (ar) valstybės atstovė norėjo, kad su jais susitiktume. Mūsų politika yra būti atviriems ir skaidriems su kaimynais.
Tačiau kartais, kaip atrodė Vista Park atveju, nieko aprėptis, dizaino koregavimas arba skaidrumas galėtų numalšinti pasipriešinimą.
Žemės naudojimo advokatas Kevinas DeAnda, kurį pasamdė „Vista Park“ kūrėjai, rugpjūtį zonavimo komisijos nariams sakė, kad iš esmės atsidūrė aklavietėje su kaimynais. Jis nematė prasmės planuoti daugiau susitikimų.
„Atsižvelgiant į el. laiškus ir balso pašto žinutes, telefono skambučius, kuriuos gavau iš tų asmenų, prašydama neperžengti mūsų zonavimo bylos, tai būtų panašu į mano galvos daužymą į sieną“, – sakė DeAnda.
Zonavimo komisija rekomendavo patvirtinti Culebra nuosavybės zonavimo pakeitimą balandžio mėn., tačiau kūrėjas jį pašalino iš tarybos svarstymo, kai jis buvo įtrauktas į laukiančiųjų sąrašą. Dabar jis turi vėl pereiti šį procesą.
Cabello Havrda sakė, kad ji padės paspartinti zonavimo patvirtinimą, kuris galėtų įvykti lapkritį, jei projektas bus tęsiamas.
Kaip veikia 9% konkurencingi mokesčių kreditai
9% mokesčių kreditus kūrėjai parduoda investuotojams, kurie kasmet 10 metų gali taikyti kreditus savo federaliniam mokesčių įsipareigojimui mainais už investicijas į turtą.
Kreditus suteikia federalinė vyriausybė, tačiau kiekviena valstija paprastai turi nuspręsti, kaip juos paskirstyti.
Per TDHCA Teksasas 2024 m. skyrė apie 95 mln. USD kreditų, įskaitant kai kuriuos praėjusių metų likučius. Kadangi jie yra tokie pelningi, jie yra labai paklausūs. Agentūra paprastai gauna paraiškas keturis kartus didesniam finansavimui gauti.
Taisyklės ir įvertinimas, kuriam projektui skiriamas apdovanojimas, yra griežti ir sudėtingi – iš pažiūros tyčia – taip, kad būtų galima pasirinkti didžiausią šių mokesčių kreditų panaudojimą.
„Valstybės įstatuose yra aiškus ketinimas dekoncentruoti šį būstą ir neužkrauti viso vienoje tam tikroje miesto dalyje”, – sakė Campbellas.
Vertinant balus, taip pat atsižvelgiama į vietos gyventojų ir vyriausybės paramą projektams. Pavyzdžiui, San Antonijaus miesto taryba vienbalsiai patvirtino paramos laiškus „Vista Park“ ir „Culebra Apartments“, kaip paprastai daroma 9% mokesčių kreditų paraiškoms.
Dideliuose subregionuose, tokiuose kaip San Antonijus, dviejų mylių atstumu vienas nuo kito negali būti dviejų projektų, kurie gauna apdovanojimus tais pačiais metais – vienintelis kitas laukiančiųjų sąraše esantis projektas buvo diskvalifikuotas dėl šios priežasties.
Tik tam tikra procentinė dalis, maždaug 40 %, regiono asignavimų gali būti skirta senyvo amžiaus gyventojų būsto projektams – tai yra San Antonijaus atveju.
Tačiau valstybės statutas turi išimtį situacijoms, kai vienintelės tinkamos paraiškos šioje srityje yra vyresnio amžiaus projektai, sakė Campbellas. Taigi „Culebra“ projektas „neatimamas iš svarstymo dėl pagyvenusios kepuraitės“.
Jis pridūrė, kad nėra netipiška, kad projektas žlunga, kaip „Vista Park“ atveju.
„Tai vyksta kiekvienais metais“, – sakė jis. „Žmonėms gali nepavykti gauti zonų, žmonėms gali nepavykti užsitikrinti likusio finansavimo, kurį, jų manymu, gaus – gali nutikti daug dalykų.
Štai kodėl yra laukiančiųjų sąrašas – ir kūrėjai atkreipia dėmesį į tai, kai atima 9% mokesčių kreditą, sakė Campbellas.
„Kažkas kitas sėdi kažkur biure Teksase, dabar žiūri į šį („Culebra“ projektą) ir sako: „Jei nepavyks, tie kreditai ateis man“.
Jis sakė, kad TDHCA terminas, skirtas užtikrinti turtą ir finansus anksčiau laukimo sąraše esantiems projektams, yra šiek tiek lankstesnis, tačiau „nuo sausio 1 d. Kreditai nebegalioja. Tuo metu negalime jų išduoti, o kitais metais viskas prasideda iš naujo“.
